城鎮化變身“造城” 天量樓市庫存拖累中西部縣域經濟
2017/06/19 09:06 | 來源 / 經濟參考報

  近年來,不少地方將城鎮化作為縣域經濟發展的主要抓手之一並進行了重點部署,推動了地方尤其是縣域基礎設施的完善和經濟發展。但是,《經濟參考報》記者近日在中西部一些省份採訪發現,近兩年,城鎮化對縣域經濟的推動作用有所減弱。一些地方的城鎮化側重於大規模、高強度的“造城運動”,部分透支了城鎮化的紅利。

  縣域城鎮化變異為“造城”

  記者近日在皖鄂陝甘黔滇寧贛等省區的十餘個縣採訪發現,城鎮化在“造城運動”中出現變異,房地產控制了城鎮化的模式和進程,也帶來大面積的商品房積壓,為了去庫存,一些地方政府獲利回吐,開始進行購房補貼。

  看到縣城聳立的數十棟高層住宅,難以想像會寧縣是甘肅的一個國家級貧困縣。在城鎮化加速發展的數年間,會寧縣城面積擴大了3倍,高層住宅拔地而起,各項基礎設施的建設速度超過了過去的數十年,縣城發生了翻天覆地的變化,成為甘肅高層住宅較多的縣城之一。

  樓高了,路寬了,街亮了,城大了,人多了。走過中東西部不少縣城,記者看到了和會寧縣城一樣的景色。大規模的城鎮化建設,加快了縣域基礎設施建設進程,交通、能源、通訊、供排水、教育、醫療衛生、文化等基礎設施都實現了長足發展。

  但是,記者採訪也發現,“攤大餅”的城鎮化,後遺症開始顯現。

  會寧縣城面積的擴大,房地產開發起了很大的支撐作用。記者看到,除了新城區幾棟政府辦公大樓外,其餘的幾乎全部是商品房開發專案,而這僅僅是我國縣域城鎮化的一個縮影。

  據瞭解,從2012年至今,會寧縣城已建成商品住房16600套,建築面積160萬平方米,加上保障性住房18.66萬平方米,縣城建設住宅總計近180萬平方米。記者看到,縣城一半的高層住宅空置,一些樓盤僅僅只有框架。

  陝西橫山縣西南新區有32個樓盤,其中5個爛尾,存量房6000套,面積達75萬平方米,加上爛尾,約有100萬平方米。記者晚上在鳳凰新城看到,一棟樓只有不到10家住戶,住戶郭萬珍說,配套很不好,沒有學校,也沒有多少人入住。

  寧夏賀蘭縣是一個小縣,近年來的房地產開發熱產生了670萬平方米的庫存房。對於這樣一個貧窮小縣來說,巨量的庫存房無疑是其不堪承受之重。

  2016年初,江西省住建廳召開的房管局長座談會傳出的資訊顯示,江西省各市縣均有大量的商品房庫存,其中鷹潭市的庫存壓力全省最大,其次是上饒、新餘、宜春、撫州等多個城市。

  鷹潭官方的統計資料顯示,截至2016年3月,鷹潭市商品房庫存面積357萬平方米,庫存去化時間25個月,而這僅僅是已經批准銷售的資料,正在建設的還沒列進去。截至2016年3月,貴溪市商品房庫存去化時間是33個月,其中,非住宅庫存去化時間高達92個月。新餘市房地產庫存300多萬平方米,去化時間大概兩年,這還不包括在建的幾十個樓盤600餘萬平方米。當地房管部門認為,從地方人口數量來看,完全去庫存幾乎是不可能的。從2015年起,當地的一些房地產公司不斷破產,並且欠債數十億元。

  根據國家統計局提供的各省歷年新開工和銷量,海通證券宏觀債券分析師薑超推算,截至去年10月底,我國商品房廣義庫存面積為39億平方米,其中近8成在市縣一級,去年三季度末與2015年末相比,庫存不降反升的省份有河南、山西等10個,有6個省庫存去化週期在4年以上,其中吉林、山西和青海庫存銷售比超過5年。

  要素透支後遺症開始顯現

  作為縣域經濟的重要載體,城鎮化的快速推進,短期內增加了地方固定資產投資額和地方財政收入,完善了基礎設施,推動了地方經濟發展。但由於地方政府將大量的要素注入城鎮化,高強度推進,寅吃卯糧,在土地和資金等方面不同程度地透支了地方後續發展潛力。

  一直以來,地方政府債務支撐了城鎮化。近年來,許多地方政府設立了城投公司。據國內權威的資信評估機構新世紀評級統計,2015年末,貴州、青海、遼寧、雲南、廣西、內蒙古地方政府債務餘額分別是其當年一般公共預算收入的5.84、4.42、4.13、3.32、2.83和2.79倍。記者瞭解到,這些債務除了部分用於扶貧外,大部分投入了和城鎮化有關的基礎設施建設、棚戶區改造中。

  據瞭解,2015年底,全國人大常委會部分委員的調研結果顯示,我國有100多個市本級、400多個縣級債務率超過100%。財政部通過風險評估,將全國90多個市、300多個縣納入風險預警名單。據瞭解,這些債務,一部分是政府擔保的銀行貸款,一部分是政府債券。

  當下,在一些三四線城市,房地產權益問題頻發,地方政府也因此面臨新的壓力。去年4月中旬,一群業主拉著橫幅出現在江西宜春市政府大樓前,他們之前買下的商鋪,如今租不出去,要求退還給開發商。

  2015年下半年,鷹潭市括蒼廣場項目資金鏈斷裂,交了錢卻拿不到房產證的業主們要求辦理房產證,為此,當地政府專門成立了工作組來解決善後。與此同時,新餘國際廣場同樣是資金鏈斷裂,導致無法如期交房。

  “造城運動”導致一些地方商品房大量積壓,“攤大餅”擠佔了縣域經濟發展最珍貴的土地和資金資源,尤其是市縣一級三四線以下城市。記者採訪的多位元縣委書記反映,土地和資金目前成為縣域經濟發展最稀缺的資源。

  採訪中,地方幹部反映,目前產業升級、公共服務等都受制於土地指標的硬約束,記者採訪的多個縣主要負責人都表示,土地潛力已經挖完,土地供應捉襟見肘,大型產業化項目無法落地,目前是項目等待土地指標。

  縣域經濟遭遇融資瓶頸

  受債務影響,加之銀行風險管控趨緊,縣域經濟遭遇融資瓶頸,在記者採訪的中西部十餘個縣裡,縣域產業多為低層次的傳統產業,不少企業已成僵屍企業,無法償還貸款,而多數開發商資金斷裂,銀行惜貸、抽貸增多,融資難、融資貴的問題持續發酵,地方政府融資、上專案的難度自然更大。

  在採訪中,一些金融機構反映,商品房的大量積壓,加上政府主導的一些項目如保障房、辦公樓等大部分由承建方墊資,實際上困住了大量的民間投資和銀行資本。

  在記者採訪的十餘縣中,財政收入普遍下降。甘肅一貧困縣介紹,2013年—2014年土地出讓金曾達到7億元,近兩年土地市場降溫,去年的出讓金不到1億元,導致財政收入下降。

  記者梳理了部分省市財政收入情況發現,今年有12省份下調公共財政預算收入增長率目標,其中中西部省份多達10個,陝西大幅度下調預算收入的主要原因是“房地產去庫存壓力不小”、“傳統優勢行業稅收增長潛力有限”、“新興產業體量小”等。一些學者認為,這顯示一些地方已經認識到縣域經濟高耗能、高污染、高成本、低技術發展模式不可持續。

  在財政收入下降的同時,一些地方為了去庫存,政府對購房進行補貼。近兩年,一些地方推出購房補貼方案,對城鄉居民購房給予每平方米150至500元不等的財政補貼,政府獲利回吐使財政雪上加霜。

  更加雪上加霜的是,銀行對縣域房地產企業“斷貸”,一些已經購房的業主也開始“斷供”。據陝西榆林住建局介紹,2013年起榆林房價下跌,很多人不願意再支付剩餘的銀行按揭貸款。如榆林橫山縣鳳凰新城的購房戶就出現了大面積“斷供”,建行榆林分行介紹,鳳凰新城在建行共辦理了453筆、總額1.1億多元的按揭貸款,後來竟有250戶“斷供”,約4000萬元不再還貸。

  國內智庫機構“安邦諮詢”經過調查認為,在產業發展放緩、房地產市場低迷以及地方支出剛性壓力等多重因素影響下,目前部分地方政府的財政收支情況正在惡化。